大咖解读！楼市呈“V”型反转态势 去化周期缩减！下半年将..

前言

2020年已过半。疫情下，今年的楼市更显得风云变幻，呈现“V”型反转态势。

一季度面对售楼处暂停、工地停工，楼市成交受到冲击。二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去，在土拍、人才政策的下，前期积压的需求逐渐释放，厦门呈现成交V型反转的态势。

那么，厦门楼市是否真的回暖？下半年又将何去何从？特邀请克而瑞厦门区域总经理蔡美美，为大家带来专业市场解读。

壹

市场再现供不应求态势

房企转战线上营销

据克而瑞数据，2020年上半年厦门商品住宅成交82.26万㎡，同比上涨15.2%，成交均价39258元/㎡，同比上涨13.4%！2020上半年厦门市场成交不降反增。

蔡总认为，虽然厦门一季度惨淡开局，但二季度逆势上扬。尤其是5、6月份，岛内双盘建发玺樾、中骏天盈以及集美多个近岛项目的集中备案助推下，楼市行情出现强势回温。

而且，值得一提的是，上半年商品住宅供求比为1:1.03，时隔两年再次呈现供不应求态势。

另外，蔡总特别提到，面对特殊疫情的冲击，房企营销战略已经发生重大变化。线下销售渠道受阻，房企转战线上营销，直播卖房常态化。

在1月下旬，房企纷纷开启线上售楼模式，排第100房企超9成发起线上售楼处。至4月，疫情影响逐步减小，但线上端营销力度不减，直播卖房持续走热。

而且在疫情期间，线上营销主要通过等专业房产媒介为平台，以置业顾问介绍项目方式为主。之后多以淘宝直播、抖音等社交媒体为平台，通过明星、专业大咖为企业进行品牌宣传。

贰

岛内外土拍冷热不均

房企取地相对谨慎

从上半年土地市场来看，厦门岛内外地块热度分化明显。

厦门共成交8幅住宅用地，总建约73.50万㎡，吸金255.40亿元。其中，岛内2幅宅地成交楼面价高达5万+，岛外平均成交楼面价24949元/平。

蔡总认为，2017年下半年以来，楼市进入盘整期，2016、2017年的岛外地皇盈利情况普遍不佳。在此背景下，房企取地相对谨慎，不拿非核心区域的高价地成为共识。

而岛内土地十分少有，2018年拍出的建发玺樾地块是岛内时隔五年头次供地，今年4月拍出的中骏天禧地块是思明区时隔十年头次供地，岛内地块的少有性不言而喻。

一级供应端的收紧，也导致近年来岛内住宅项目供应较少，被压抑的高端改善需求也亟待释放，淡市期岛内项目成交量价“撑市”效果明显。“从去年与今年上半年的排行榜也能看出，岛内项目表现十分抢眼，价格实现度高，为企业贡献了大量业绩。”蔡总说。

而岛内作为厦门核心区，自带豪宅光环，也利于企业树立产品标杆，提升品牌形象。

叁

库存小幅回落

去化周期缩减至22.9个月

2020年上半年，厦门楼市供求基本平衡，库存小幅回落，去化周期缩减至22.9个月。

目前政策环境相对较好，宽松的货币政策，促使可能“贬值”的货币流向房地产，而宽松的人才政策，促进了刚需入市。加之疫情期间购房需求的释放与反弹，目前房地产市场整体表现较佳，房企可紧抓这一销售窗口期。

肆

国/央企逆势中表现强劲

从克而瑞半年度榜单来看，国/央企在逆势中表现强劲，其中建发、国贸、中骏、保利、特房位居榜单前列，表现较为亮眼，整体来看，上半年基本是国企的主场。

比如建发房产，上半年销售金额突破55亿元，与去年排第1相比成交金额翻番，主要凭玺樾及央著两项目销售备案。下半年建发主要项目有养云、和鸣、和玺、和著四盘，及上半年新拍获的海沧、翔安三幅用地，储备货值超百亿。

此外，保利多盘齐头并进，也显现强劲实力。同安、翔安和海沧项目同步在售，上半年销售主力项目为天汇、和光城悦及公园，产品覆盖全年龄层，助力其在权益面积榜中获得魁首。

民企中，中骏表现尤为亮眼。上半年中骏在天宸和天盈岛内双项目备案助力下，位列成交金额榜前茅，其中中骏天盈于五月首开，市场反响较好，单盘备案金额达20.77亿元；同时，它在一级土地市场表现也亮眼，上半年成竞得思明地块，成交总价超百亿，为后期发力提供了充裕储备。

伍

下半年买房关注哪里？

岛外新城仍是热点板块

对于购房者下半年该看准哪些板块？哪些项目值得关注？蔡总也从区域成交方面给出预判。从区域成交量方面看，集美环杏林、翔部新城为上半年热点板块，下半年岛内、马銮新城、翔部新城将继续发力。

其中岛内热点项目有建发养云，中骏天盈。海沧马銮有建发和玺、融创云潮府等，翔安新城有旭辉天樾、中南青樾、首创禧瑞风华等，翔安新城接下来建发的地块也值得期待。

陆

厦门后市发展如何？

面对楼市迷局，蔡总从政策、新房和二手房市场等方面出发，厦门下半年市场走向。

政策方面：维持“房住不炒”调控主基调，限价政策执行或继续深化。

一级市场：从2020年供应计划来看，下半年优质地块供应占比将会下降，土地市场将回归平稳，预计全年成交规模和2019年基本持平。

二级市场：下半年随着房企供货节奏的加快，成交有望继续回升，但受经济大环境影响，全年增速或将放缓。随着岛内高端新盘及岛外优质项目的入市，预计整体价格或将结构性上涨。

文/厦门